Im Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung (WSB) der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen kümmert sich Arno Pletz um die Neuordnung von Grundstücken , damit in Hamburg mehr Wohnraum entstehen kann, wie jetzt in Georgswerder
Der gebürtige Berliner Arno Pletz ist seit 2008 für die Freie und Hansestadt Hamburg tätig. 2012 begann seine Arbeit in der Abteilung Bodenordnung, im Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung, zunächst als juristischer Referent, dann als Referats- und seit 2017 als Abteilungsleiter.
Die Abteilung Bodenordnung führt neben den Umlegungsverfahren wie in Georgswerder auch vorbereitende Untersuchungen für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen durch und beschäftigt sich mit Grundsatzfragen der Bodenpolitik.
Sein erstes Projekt in der Bodenordnung waren die Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag Mitte Altona, mit dem die Grundlagen für die Entstehung eines familienfreundlichen, inklusiven und autoreduzierten Quartiers mit etwa 1.600 Wohnungen unter Berücksichtigung des Hamburger Drittelmixes geschaffen wurden. Die vielfältigen, über das Stadtgebiet verstreuten Projekte der Bodenordnung, haben Arno Pletz dabei geholfen, Hamburg besser kennenzulernen.
Wie sieht Bodenordnung durch WSB in der Praxis aus?
In Bebauungsplänen werden Grundstücken verschiedene Nutzungen zugewiesen. Man legt also fest, wo, wie und was gebaut werden darf. Es kann sich jedoch herausstellen, dass auf Grundstücken zwar gebaut werden darf, sie aufgrund ihrer Lage, Form und Größe aber für eine vorgesehene Bebauung nicht geeignet sind. Zum Beispiel, weil die Grundstücke lange, schmale „Handtücher“ sind, die bislang als Gartenland genutzt werden. Oder weil beispielsweise eine geplante Straße oder eine künftige öffentliche Parkanlage auf Grundstücken privater Eigentümer vorgesehen ist. Damit dennoch Grundstücke entstehen, die eine Umsetzung des Bebauungsplans ermöglichen, gibt es die sogenannte Umlegung. Das ist ein im Baugesetzbuch geregeltes Grundstückstauschverfahren. In der Umlegung bleibt das private Eigentum grundsätzlich erhalten, Enteignungen werden dadurch vermieden. In Hamburg sind seit 1951 bereits über 350 Umlegungsverfahren durchgeführt worden und haben schon so mancher Hamburgerin und manchem Hamburger das Grundstück für ein Eigenheim, eine neue Wohnung oder auch Gewerbetreibenden für ihr Unternehmen geschaffen.
Welche Projekte verfolgen Sie mit der IBA Hamburg?
Aktuell stellt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit der IBA Hamburg Grundstücke im Bereich des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 Langenhövel/Kirchenwiese/Niedergeorgswerder Deich in Georgswerder bereit. Die IBA Hamburg hat bereits mit Maßnahmen zur Erschließung des neuen Baugebietes begonnen.
Die Grundstücke nördlich der Straße Langenhövel wurden im Umlegungsverfahren - soweit erforderlich - neu geordnet und stehen für die weitere bauliche Entwicklung des Baugebietes und zur späteren Vermarktung durch die IBA Hamburg bereit.
Für die südlich der Straße Langenhövel liegenden Grundstücke sollen voraussichtlich 2022 in Zusammenarbeit mit der IBA Hamburg vorbereitete Umlegungsregelungen zur Neuordnung der Grundstücke zum Abschluss gebracht und für die weitere Gebietserschließung und Vermarktung von Bauplätzen zur Verfügung gestellt werden.
Was waren die Besonderheiten in Georgswerder?
Für das Ziel der Realisierung des Bebauungsplans und der Bereitstellung der Flächen für die dringend benötigten Wohneinheiten arbeiten die Kolleginnen und Kollegen der IBA und der Umlegungsstelle Hand in Hand. Die Verfahrensabläufe von Projektentwicklung und Flächenbereitstellung werden so permanent eng aufeinander abgestimmt. Das Verfahren ist ein gutes Beispiel, wie Baulandbereitstellung in Hamburg durch die Verbindung des Know-hows von IBA und Umlegungsstelle funktionieren kann.
Im Umlegungsgebiet gibt es Grundstücke einiger privater Eigentümer, die „umgelegt“ werden müssen, um die städtebaulichen Ziele des Bebauungsplans zügig verwirklichen zu können. Die Besonderheit in Georgswerder besteht darin, dass die bauliche Erschließung des Baugebiets bereits vor Abschluss des Umlegungsverfahrens begonnen hat und private Grundstücke, die für öffentliche Zwecke wie z. B. neue Straßen oder Grünflächen benötigt werden, rechtzeitig für die voranschreitenden Erschließungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Den erfahrenen Kolleginnen und Kollegen der Umlegungsstelle in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gelingt es jedoch in der Regel, einvernehmliche Lösungen mit den Umlegungsbeteiligten zu finden. In der Praxis ist das Verfahren deshalb wenig streitanfällig.
Was sind die größten Herausforderungen beim Flächentausch?
Die größte Herausforderung und zugleich auch die spannendste Aufgabe im Umlegungsverfahren ist es, einen Interessenausgleich zwischen allen Beteiligten herbeizuführen und die Grundstücke so zu ordnen, dass auch bei vielen beteiligten Grundstückseigentümern jeder den ihm zustehenden Anteil vom Kuchen abbekommt.
Abstimmungsprozesse z. B. mit privaten Eigentümern, den betroffenen Dienststellen des Bezirksamtes, Leitungsträgern wie Hamburg Wasser und Hamburg Energie, der IBA Hamburg, dem Landesbetrieb für Immobilienmanagement und Grundvermögen, aber auch Mietern und Pächtern sind dabei im Blick zu behalten. Ergebnis soll ein Umlegungsplan sein, der sämtliche Eigentums- und sonstigen Rechtsverhältnisse vollständig erfasst und neu ordnet. Die Umlegung ist in gewisser Weise ein großes Puzzle, bei dem sich die einzelnen Teile erst durch ihre Veränderung wieder zusammenfügen lassen.
Wie sind die Perspektiven und Aufgaben für die Zukunft?
Die Anforderungen an die Stadtentwicklung haben sich in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder gewandelt. Wie bereits vor rund 30 Jahren werden heute wieder große Anstrengungen unternommen, den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum zu decken. Geeignete Flächen in überwiegend oder gar ausschließlich städtischem Eigentum stehen in Hamburg dafür immer weniger zu Verfügung. Je mehr Flächen im bereits verdichteten städtischen Bereich und im privaten Streubesitz mobilisiert werden müssen, desto mehr wird auch künftig die Umlegung ihre Bedeutung für die Durchsetzung der Bauleitplanung haben. Das gilt insbesondere hinsichtlich zusätzlicher Wohnungsbauflächen, aber auch für andere Umstrukturierungen. Die Umlegung ist ein bürgerfreundliches, effektives Instrument der Stadtentwicklung, weil sie sowohl den öffentlichen Interessen dient als auch den Eigentümern nützt und kostengünstig umsetzbar ist.
